Bei Hypothekenzinsen Steuern sparen
Lassen sich Hypothekenzinsen steuerlich geltend machen? Die Kurzantwort lautet: Ja, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen lassen sich Steuern sparen. So ist es möglich, die entstandenen Schuldzinsen als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend zu machen, sofern diese Zinsen für ein Darlehen anfallen, das zur Deckung von Kosten für den Kauf, die Erstellung oder die Instandhaltung einer vermieteten Immobilie aufgenommen wurde. Hypothekenzinsen sind also abziehbar, wenn der Kredit aufgenommen wurde, um Einkünfte zu erzielen.
Zusätzlich zu den Schuldzinsen lassen sich auch andere Finanzierungsaufwendungen, die im Zusammenhang mit Ihrer vermieteten Immobilie stehen, steuerlich absetzen. Beispiele hierfür sind:
- Die Kosten für die Eintragung einer Hypothek
- Zinsen für Kredite, die vor der Vollendung der Immobilie aufgenommen wurden
- Diverse Bankgebühren und Provisionen
- Notar- und Grundbuchamtsgebühren
Diese Aufwendungen können in dem Kalenderjahr steuerlich geltend gemacht werden, in dem sie tatsächlich bezahlt wurden. Tilgungsbeträge für Hypotheken oder Darlehen können allerdings nicht von der Steuer abgesetzt werden.
Hypothekenzinsen und Steuern in Sonderfällen
Neben komplett vermieteten Immobilien lassen sich auch bei teilvermietetem Wohneigentum Hypothekenzinsen von der Steuer absetzen. Das ist zum Beispiel beim Kauf eines Doppelhauses der Fall, bei dem die eine Hälfte vermietet wird. Kreditzinsen können als Werbungskosten geltend gemacht und komplett von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Hier ist also nur die Differenz zu versteuern.
Eine weniger bekannte Möglichkeit, Steuern zu sparen, ergibt sich, wenn ein Teil des Eigenheims als Arbeitsplatz genutzt wird. Wenn beispielsweise ein Arbeitszimmer vorhanden ist, das ausschließlich beruflichen Zwecken dient, kann ein Teil der Hypothekenzinsen als Werbungskosten abgesetzt werden. Entscheidend ist hier, dass das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit darstellt. Ähnlich verhält es sich, wenn aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung finanziert wurde. Die Kosten für die Zweitwohnung einschließlich der Hypothekenzinsen können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden.
Kreditzinsen auch nach einem Hausverkauf steuerlich absetzbar
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie wird normalerweise der verbleibende Kredit mit dem Verkaufserlös beglichen. Sollte der Erlös allerdings nicht ausreichen, um die verbleibende Kreditsumme vollständig zu decken, bleibt die Notwendigkeit, den Kredit weiterhin zu bedienen. In solchen Fällen können die weiterhin anfallenden Hypothekenzinsen steuerlich geltend gemacht werden. Diese werden als nachträgliche Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung deklariert. Für die steuerliche Anerkennung müssen jedoch zwei Bedingungen erfüllt sein:
- Der Verkaufserlös war nicht ausreichend, um die bestehenden Schulden vollständig zu tilgen.
- Die Absicht, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, bestand noch zum Zeitpunkt des Immobilienverkaufs.
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