Wann lohnt sich die Geltendmachung einer verkürzten AfA (Abschreibung) für eine vermietete Immobilie?
Eine verkürzte AfA kann sich rechnen, wenn das Gebäude älter ist, kaum modernisiert wurde und dadurch eine deutlich kürzere voraussichtliche Restnutzungsdauer plausibel ist. Entscheidend sind der Liquiditätsgewinn durch höhere Abschreibungen und die Abwägung gegen Gutachter- und Prüfungsrisiken. Eine Einzelfallprüfung mit Steuerberater und Gutachter ist sinnvoll.
Die Entscheidung für eine verkürzte AfA hängt von drei Faktoren ab: 1) der tatsächlichen technischen und wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes, 2) dem finanziellen Nutzen durch höhere Abschreibungen und 3) den Kosten sowie dem Prüfungsrisiko bei Finanzamt/Außenprüfung. Besonders ältere, wenig modernisierte Mietobjekte bieten oft das größte Potenzial, weil eine höhere AfA die versteuerbaren Einkünfte deutlich reduziert und kurzfristig Liquidität schafft.
Wichtig ist: Umfangreiche Modernisierungen sprechen eher für eine längere Restnutzungsdauer. Laufende Erhaltungsaufwendungen stehen einer kürzeren AfA nicht grundsätzlich entgegen.
Mini-Beispiel: Ein Gebäudeanteil mit Buchwert 200.000 EUR: Bei 2% AfA wären das 4.000 EUR Jahresabschreibung, bei nachgewiesenen 5% wären es 10.000 EUR. Die Differenz reduziert das zu versteuernde Einkommen und kann bei hohem Grenzsteuersatz die Steuer last kurzfristig deutlich mindern. Dem gegenüber stehen Kosten für ein Gutachten (z. B. ImmoWertV) und das Risiko intensiver Prüfungen.
Fazit: Bei älteren, sanierungsbedürftigen Bestandsobjekten lohnt sich die Prüfung; bei frisch modernisierten Gebäuden eher nicht. Konkrete Zahlen und die Strategie stimmen Sie am besten mit Steuerberater und Gutachter ab.
Wie FIBA Kredit Sie bei AfA-Entscheidungen unterstützt
- Gemeinsame Erstprüfung der wirtschaftlichen Auswirkungen und Cashflow-Effekte.
- Koordination mit Steuerberatern und qualifizierten Gutachtern zur Nachweiserbringung.
- Beratung zur Einbindung der Abschreibungsstrategie in die Baufinanzierung und Verhandlungsunterstützung mit Banken.
